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离婚时按揭房屋的性质应该如何认定？

  离婚案件处理按揭房屋时，所面临的首要难题就是对房屋的权属予以确定，即该类财产应属夫妻共同财产还是一方个人财产。彩礼律师要永辉说，我国实行的是法定婚后所得共同制，婚姻关系存续期间夫妻双方或一方所得的财产，除法律另有规定或夫妻另有约定，均为夫妻共同所有。依照婚姻法所确立的这一原则，自可推出婚前取得的房屋为一方个人财产、婚后取得的房屋为夫妻共同财产，在关于按揭房屋定性的问题上，似乎就可直接从中找到解决争议的答案。但问题的关键在于，购买按揭房屋有一个相对较长的过程，其中包括签订房屋买卖合同、支付购房首付款、交付房屋、取得房屋产权证等较多的事项和环节，究竟以何种事项作为认定房屋“取得”的标准，不可避免会产生分歧和争执。

　在关于确认夫妻一方或双方取得房屋的标准问题上，主要存在两种分歧意见。一种意见认为：应以房屋产权证颁发的时间为准，理由是按照民法物权原理和我国房屋管理政策，一般情况下房屋权属登记是房屋所有权取得的必经程序，只有办理了产权登记或过户手续才能真正取得房屋所有权。*二种意见认为：应以支付房屋首付款而非以房屋产权证的取得作为依据。认为以产权证取得时间作为房屋所有权的取得时间，其理论基础源于物权法中关于不动产登记效力的规定，这种严格依照法律概念和法律文本遵循特定的法定理论推导出解决房产争议的答案，在逻辑上是无懈可击的，但其结论不符合社会认可的公平观念和立法本意，就有可能一方完全没有出钱却能仅因为结婚登记成为房屋共有人的结果，这一结果不但为普通民众不认可，也违背了婚姻立法改革确立的婚前个人财产独立的本意，而以支付首付款作为所有权的根据才是结合婚姻法立法本意和公正处理婚姻房产争议的需要做一定的法律分析后推导出的答案。

　　彩礼律师要永辉同意*二种意见，不仅是因为这样的结果更为公平、更符合情理，而且也是由于这样的认定更为缜密、更符合法理。

　　一，从房屋所有权取得的方式看，在物权法理论上，所有权合法取得的方法有两种，一是原始取得，二是继受取得，离婚案件中诉争的按揭房屋即是通过买卖这一继受方式取得的。购房人对房屋所有权的取得，卖房人对房屋所有权的转移，均是源于双方签订买卖合同、购房人向卖房人支付了购房款。卖房人签订房屋买卖合同的目的是取得价款，买房人支付价款的目的在于取得房屋所有权，这是不动产物权变动的基础关系，也是不动产物权变动的原因，而在物权法上，不动产物权变动的原因与结果是相区分的。

　　二，从房屋的价值交换和价值体现上来看，购房人以支付购房款的方式换取卖房人对房屋所有权转移，房屋所有权实质上是由购房人支付对价交换而来，从房款到房屋，从动产到不动产，只是财产的不同物化形态的一种转化，房屋的价值始于支付的购房款，购房款的价值也在房屋本身的价值中得以体现，是两种不同的物呈现出不同的价值表现形式。如一方用婚前个人积蓄在婚后购买有形财产，这只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，即所谓‘万变不离其宗’。

　　三，从房屋产权证的性质功能来看，不动产权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，但它并不具有代表不动产物权的功能。不动产权属证书不同于证券，证券不仅记载一定的权利，本身就代表一定的权利。曾有学者在对证书和证券的比较分析中指出，证书是记载一定的法律事实或法律行为的文书，其作用仅仅是证明这种法律事实或法律行为曾经发生，至于这类证书的有无和存在与否并不能直接决定实体的法律关系存在与否，行使权利与持有证书无关，转移权利也无法通过交付证书进行。因此，不动产权属证书的转移占有不能作为物权变动的生效要件，不动产权属证书以及效力较之更高的不动产登记簿都不具有绝X对的证据力，这是由社会生活的复杂性决定的，其记载的物权状况可能与真实的权利状况不一致。例如一对夫妻买房时为享受教师的优惠政策，就以是退休教师的女方母亲名义买房，强烈推荐的彩礼律师，最后登记在岳母名下，也以其名义签订买卖合同并办理产权登记。离婚时，该房屋是婚姻关系存续期间取得的财产，属于夫妻共同财产，而岳母出来主张权利并以不动产登记簿作为证据，男方对登记簿记载的真实性主张异议并举出充分的反证，法X院应当采纳男方的反证，推X翻登记簿上的记载，认定该房屋为共同财产。

　　在确认房屋所有权的问题上，如果说领取房屋产权证只是一种形式要件，那么，交付购房款应当是其中的实质要件。当然，本文并非持有支付购房款即等同取得房屋所有权的观点，只是认为，在解决离婚案件所涉按揭房屋的性质认定问题上，以支付房屋首付款而非领取房屋产权证作为房屋取得的依据，更加符合法理和情理。

　　三、以对所付首付款的定性作为解决按揭房屋权属的关键

　　因离婚案件中应以支付首付款作为房屋取得的依据，那么，在确定按揭房屋是属于夫妻共同财产还是一方个人财产时，关键就是对所交纳的购房首付款是属于夫妻共同财产还是一方个人财产进行认定，即若支付的首付款属夫妻共同财产，则按揭房属夫妻共同财产，若支付的首付款属一方个人财产，则按揭房属一方个人财产，不受房屋产权证取得时间的影响。而对所付首付款的定性则较为明确简单。（1）对婚前支付的首付款的所有权归属认定，首先适用夫妻特有财产制原则，即婚**方支付的首付款属于婚前个人财产；其次再依照除外情形来认定是否为双方共同所有，这也是对婚前财产的一般处理原则。（2）对婚后支付的首付款的所有权归属认定，首先适用法定的婚后所得共同制原则，即婚后夫或妻一方或双方支付的首付款属于夫妻共同财产；其次再依照除外情形来认定是否为夫或妻一方所有，这也是对夫妻婚后所得财产的一般处理原则。

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夫妻分居两年一定是感情破裂的离婚要件吗？

  彩礼律师要永辉说：我国《婚姻法》里确实规定了夫妻一方起诉离婚，在调解无效后，如果双方因感情不和，分居满两年以上应当准予离婚，但是这里的“分居”是有条件的。彩礼律师要永辉认为：首先，分居的原因必须是双方感情不和而分居，现实生活中因为工作，学习等原因分居满两年的情况不包括在内，甚至有些夫妻一方在结婚几天后就拿着彩礼躲起来，满两年后跑到法X院要求离婚，此时不仅不应该准许离婚，我们更可以合理怀疑其有诈X骗的动机，在审理确认后甚至可以追究其的刑事责任。其次，分居满两年的时间应该是连续计算，如分居后又同居，能力特别强的彩礼律师，则分居时间应该是从再次分居的*二日开始至起诉离婚时计算。再次，即使是双方满足“感情不和分居满两年”的条件，也只有法官在调解中发现双方感情确实破裂，调解无效才准许离婚，这里，法官还有一定的自由裁量权，归根结底，判决双方离婚的较终标准仍然是“双方夫妻感情”是否彻底破裂，而这一标准的具体判定是法官根据双方当事人提供的证据以及庭审过后根据实际情况确认的，而非只要分居满两年就简单的判离婚。

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认定夫妻感情破裂的法律规定是什么？

　　彩礼律师要永辉说：“夫妻感情破裂是判决夫妻双方离婚的主要依据，根据我国婚姻法*三十条*二款的规定以及此后的**解释，夫妻感情破裂有以下几种情形 ：（一）、重婚或有配偶者与他人同居的； （二）、实施家庭暴X力或X待、遗弃家庭成员的；（三）、有X博、吸X毒等恶习屡教不改的； （四）、因感情不和分居满二年的；（五）、一方患有法律规定禁止结婚的疾病；或一方因生理缺陷及其他原因不能发生性X行为，且难以治X愈的；（六）、婚前缺乏了解，草率结婚，婚后亦未建立起夫妻感情，而难以共同生活的；（七）、一方在婚前隐瞒其患精X神病，且婚后经治不愈；或者婚前知道对方患有精X神病而与其结婚，婚后经治不愈；或者一方在夫妻共同生活期间患精X神病，久治不愈的；（八）、一方欺骗对方，或者在结婚登记时弄虚作假，骗取《结X婚证》的；（九）、 双方办理结婚登记后，未同居生活，且无和好可能的；（十）、包办、买卖婚姻，婚后一方随即提出离婚；或者虽共同生活多年，但确未建立起夫妻感情的；（十一）、 一方与他人通X、法同居，经教育仍无悔改表现，通许彩礼律师，无过错一方起诉离婚，或者过错方起诉离婚，对方不同意离婚，业务精湛有**的彩礼律师，经批评教育、处分，或在人民法X院判决不准离婚后，过错方又起诉离婚，确无和好可能的；（十二）、一方好逸恶劳、有X博等恶习，不履行家庭义务，屡教不改，夫妻难以共同生活的；（十三）、一方被依法判处长期徒刑，或其违X法，犯X罪行为严重伤害夫妻感情的；（十四）、一方下落不明满二年，对方起诉离婚，经公告查找确无下落的。”